Kira Sözleşmesinin Haklı Nedenle Feshi

T.C.

YARGITAY

6. HUKUK DAİRESİ

E. 2014/8155

K. 2014/11885

T. 4.11.2014

• KİRA SÖZLEŞMESİNİN HAKLI NEDENLE FESHİ ( Peşin Ödenen Kira Parasının İadesi İstemi – Davacı Kiralananın Anahtarını Notere Tevdi Etmekle Birlikte Feshi İhbar Tarihi İle Anahtar Teslim Tarihi Arasında Sözleşmede Belirtilen Üç Aylık Süre Geçmediğinden Davacı Kiracının Sorumluluğunun İhtarın Davalılara Tebliğ Edildiği Tarihten İtibaren Üç Ay Süre İle Devam Edeceği )

• PEŞİN ÖDENEN KİRA PARASININ İADESİ İSTEMİ ( Kira Sözleşmesinin Haklı Nedenle Feshi – Davacı Kiralananın Anahtarını Notere Tevdi Etmekle Birlikte Feshi İhbar Tarihi İle Anahtar Teslim Tarihi Arasında Sözleşmede Belirtilen Üç Aylık Süre Geçmediğinden Davacı Kiracının Sorumluluğunun İhtarın Davalılara Tebliğ Edildiği Tarihten İtibaren Üç Ay Süre İle Devam Edeceği )

• FAYDALI MASRAF ALACAĞI İSTEMİ ( Kira Sözleşmesinin Haklı Nedenle Feshi – Kiracının Kiralanana Yönelik Zorunlu ve Faydalı Giderleri Hakkında Sözleşmede Hüküm Bulunmadığı/Bu Durumda Uyuşmazlığın Genel Hükümler Dairesinde Çözüme Kavuşturulmasının Zorunlu Olduğu )

• KİRALANANDA FAYDALI MASRAF YAPILMASI ( Kira Sözleşmesinin Haklı Nedenle Feshi – Varlığı Keşfen Saptanan İmalatın Kiralayan Yönünden Mal Varlığında Bir Artışa Neden Olması Gerektiği/Bu Kapsamda Harcamalardan Hangilerinin Değer Artışına Yol Açtığı Taşınmazın Onaylı Mimari Projesine Aykırı Olarak Gerçekleştirilen İmalatların Bulunup Bulunmadığı Yeterince Araştırılmadan Karar Verildiği )

• VEKALETSİZ İŞ GÖRME ( Kiralananda Faydalı Masraf Yapılması – Kiracının Kiralanana Yönelik Zorunlu ve Faydalı Giderleri Hakkında Sözleşmede Hüküm Bulunmadığından Kiracının Kiralananı Sözleşmedeki Kullanım Amacına Uygun Hale Getirmek Amacıyla Yaptığı Giderlerin Vekaletsiz İş Görme Hükümleri Çerçevesinde Kiralanandan İstenebileceği )

818/m. 410

ÖZET : Asıl ve birleşen dava, sözleşmenin haklı nedenle feshi nedeniyle peşin ödenen kira parasının iadesi, kazanç kaybı ve faydalı masraf alacağına ilişkindir. Davaya konu işyeri tapuda davalılar adına eşit paylarla kayıtlı olup davacı ile davalılar arasında yapılan sözleşme 10 yıl sürelidir. Kiralanan davacı tarafından market işletmeciliğinde kullanılacak olup bu husus sözleşmede belirtilmiştir. Sözleşmede kiracının üç ay önceden yazılı olarak bildirmek kaydıyla sözleşmeyi süresi içinde feshedebileceği kararlaştırılmıştır. Anılan sözleşme hükmü kiracıya erken fesih hakkı vermekte olup davacı kiracı keşide ettiği noter ihtarında; kiralanandaki kusur ve ayıplar nedeniyle sözleşmeyi feshettiğini bildirmiş, noter ihtarı davalı şirkete ve davalıya tebliğ edilmiştir. Davacı kiralananın anahtarını notere tevdi etmekle birlikte, feshi ihbar tarihi ile anahtar teslim tarihi arasında sözleşmede belirtilen üç aylık süre geçmediğinden, davacı kiracının sorumluluğunun ihtarın davalılara tebliğ edildiği tarihten itibaren üç ay süre ile devam edeceğinin kabulü gerekir. Mahkemece somut olay bu şekilde değerlendirilmesine karşın, feshi ihbar bildiriminin davalıya tebliğ edildiği tarih gözden kaçırılarak, fesih bildirimi gönderilmediğinden bahisle birleşen davanın davalısı hakkındaki davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.

Davacı tarafından kiralanana zorunlu harcama yapıldığından bahisle, söz konusu bedelin payları oranında davalılardan tahsiline karar verilmesi istenilmiştir. Kiracının kiralanana yönelik zorunlu ve faydalı giderleri hakkında sözleşmede hüküm bulunmamaktadır. Bu durumda uyuşmazlığın genel hükümler dairesinde çözüme kavuşturulması zorunludur. Kiracının kiralananı sözleşmedeki kullanım amacına uygun hale getirmek amacıyla yaptığı giderlerin vekaletsiz iş görme hükümleri çerçevesinde kiralanandan istenebilmesi mümkündür. Ancak varlığı keşfen saptanan imalatın kiralayan yönünden mal varlığında bir artışa neden olması gerekir. Bu kapsamda harcamalardan hangilerinin değer artışına yol açtığı, taşınmazın onaylı mimari projesine aykırı olarak gerçekleştirilen imalatların bulunup bulunmadığı yeterince araştırılmadan karar verilmesi de hatalıdır.

DAVA : Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı alacak davasına dair kararın temyiz incelemesi duruşmalı olarak davacı ve davalı tarafından süresi içinde istenilmekle gün tayin edilerek taraflara gönderilen davetiyelerin tebliğ edilmesi üzerine belli günde davalılar vekili ve davacı vekili geldiler. Hazır bulunanların sözlü beyanları dinlendikten sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü:

KARAR : Asıl ve birleşen dava, sözleşmenin haklı nedenle feshi nedeniyle peşin ödenen kira parasının iadesi, kazanç kaybı ve faydalı masraf alacağına ilişkindir. Mahkemece asıl dava ve birleşen davanın kısmen kabulüne karar verilmiş, hüküm taraf davacı ve davalılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı vekili dava dilekçesinde; davaya konu taşınmazın ½ payının davalı A… Ltd.Şti.’ne, ½ payının dava dışı Z. S.’e ait olduğunu, davalı şirket ve dava dışı Z. S.’e ait payların müvekkili tarafından 23.04.2009 tarihli sözleşme ile kiralandığını, birinci yılın kira parasına mahsuben her bir paydaşa 100’er bin lira peşin ödeme yapıldığını, ayrıca kullanım amacına uygun olarak bir takım zorunlu ve faydalı masraf yaptıklarını ne var ki bodrum kattaki rutubetin insan sağlığını etkileyecek boyutta oluşu ve binaya ait ortak alanların kullanıma katılmış olması nedeniyle belediyece faaliyet ruhsatı verilmediğini ve işyerinin 09.11.2009 tarihinde mühürlendiğini, bu nedenle sözleşmenin müvekkili tarafından tek taraflı olarak feshedilerek anahtarın 25.12.2009 tarihinde notere bırakıldığından bahisle, 69.025 TL fazla ödenen kira parası, 43.995 TL faydalı masraf alacağı ve beş yıllık sözleşme süresine ilişkin kazanç kaybının davalıdan payı oranında tahsilini istemiştir. Davacı vekili tarafından diğer davalı Z. S. hakkında 09.07.2010 tarihinde açılan birleşen davada aynı olay ve hukuki sebeplere dayanılarak fazla ödenen kira parası, faydalı masraf alacağı ve beş yıllık sözleşme süresine ilişkin kazanç kaybının davalıdan payı oranında tahsili istenilmiştir. Mahkemece feshin haklı nedene dayanmadığı gerekçesi ile davacının kazanç kaybı isteminin reddine, asıl dava bakımından fesih tarihi itibariyle fazla ödenen 38.050 TL kira bedelinin ve 17.007 TL faydalı masraf bedelinin, birleşen davada ise 17.007,35 TL zorunlu ve faydalı masraf bedelinin tahsiline, fazlaya ilişkin istemin reddine karar verilmiştir.

1- )Dosya kapsamına, toplanan delillere, hükmün dayandığı gerekçelere göre temyiz eden asıl davanın ve birleşen davanın davacısı ve davalılarının aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde değildir.

2- )Davaya konu işyeri tapuda davalılar adına eşit paylarla kayıtlı olup davacı ile davalılar arasında yapılan sözleşme 23.04.2009 düzenleme 23.07.2009 başlangıç tarihli ve 10 yıl sürelidir. Kiralanan davacı tarafından market işletmeciliğinde kullanılacak olup bu husus sözleşmede belirtilmiştir. Sözleşmenin 2.maddesinde; kiracının üç ay önceden yazılı olarak bildirmek kaydıyla sözleşmeyi süresi içinde feshedebileceği kararlaştırılmıştır. Anılan sözleşme hükmü kiracıya erken fesih hakkı vermekte olup davacı kiracı 23.11.2009 tarihinde keşide ettiği noter ihtarında; kiralanandaki kusur ve ayıplar nedeniyle sözleşmeyi feshettiğini bildirmiş, noter ihtarı davalı A… Şirketine 24.11.2009 tarihinde davalı Z. S.’e 26.11.2009 tarihinde tebliğ edilmiştir. Davacı kiralananın anahtarını 25.12.2009 tarihinde notere tevdi etmekle birlikte, feshi ihbar tarihi ile anahtar teslim tarihi arasında sözleşmenin 2.maddesinde belirtilen üç aylık süre geçmediğinden, davacı kiracının sorumluluğunun ihtarın davalılara tebliğ edildiği tarihten itibaren üç ay süre ile devam edeceğinin kabulü gerekir. Mahkemece somut olay bu şekilde değerlendirilmesine karşın, feshi ihbar bildiriminin davalı Z. S.’e 26.11.2009 tarihinde tebliğ edildiği gözden kaçırılarak, fesih bildirimi gönderilmediğinden bahisle birleşen davanın davalısı Z. S. hakkındaki davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.

Öte yandan, davacı tarafından kiralanana 34.014,69 TL zorunlu harcama yapıldığından bahisle, söz konusu bedelin payları oranında davalılardan tahsiline karar verilmesi istenilmiştir. Kiracının kiralanana yönelik zorunlu ve faydalı giderleri hakkında sözleşmede hüküm bulunmamaktadır. Bu durumda uyuşmazlığın genel hükümler dairesinde çözüme kavuşturulması zorunludur. Kiracının kiralananı sözleşmedeki kullanım amacına uygun hale getirmek amacıyla yaptığı giderlerin vekaletsiz iş görme hükümleri çerçevesinde kiralanandan istenebilmesi mümkündür. Ancak varlığı keşfen saptanan imalatın kiralayan yönünden mal varlığında bir artışa neden olması gerekir. Bu kapsamda harcamalardan hangilerinin değer artışına yol açtığı, taşınmazın onaylı mimari projesine aykırı olarak gerçekleştirilen imalatların bulunup bulunmadığı yeterince araştırılmadan eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi de hatalıdır.

Hüküm bu nedenlerle bozulmalıdır.

SONUÇ : Yukarıda 2 No’lu bentte açıklanan nedenlerle tarafların temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca asıl davaya ve birleşen davaya ilişkin hükmün BOZULMASINA, Yargıtay duruşması için kendisini vekille temsil ettiren davalı yararına takdir olunan 1.100.-TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine keza Yargıtay duruşması için kendisini vekille temsil ettiren davacı yararına takdir olunan 1.100.-TL vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 04.11.2014 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.