KAT MÜLKİYETİ
ZORUNLU ONARIM GİDERLERİ
ÖZET: Ana taşınmazın ortak yerlerinde yapılması zorunlu olan onarım giderlerinden bağımsız bölüm malikleri arsa payı oranlarında sorumludurlar.
Y.HGK E. 2013/18-740 K. 2014/392 T.26.03.2014
(…Davacı dava dilekçesinde, 20.03.2005, 08.05.2005 ve 22.01.2006 tarihlerine yapılan kat malikleri kurulunda ana taşınmazın bakım, onarım giderlerini karşılamak üzere belirlene aidatları davalının ödemediğini bildirerek faizi ile birlikte 2.680 TL alacağın davalıdan tahsilini istemiş, mahkemece ortak gider borcunun dayanağı kararın mahkemece iptal edildiği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
Dosya içerisindeki bilgi ve belgelerin, özelikle bilirkişi raporlarının incelenmesinden kat malikleri kurulu kararı doğrultusunda ana taşınmazın ortak yerlerinde onarım yapılması ve bunun için yapılacak harcamalar nedeniyle toplanacak aidatlar belirlenmiş ve bu doğrultuda da gerekli bakım ve onarımın gerçekleştirilmiş olduğu anlaşılmaktadır. Kat Mülkiyeti Yasası’nın 19. maddesi gereğince kat malikleri ana gayrimenkulün bakımına ve mimari durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecbur olup aynı Yasanın 20.maddesi gereğince kat malikleri ana taşınmazın onarım giderlerine aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür. Buna göre ana taşınmazın ortak yerlerinde yapılması zorunlu olup projesine uygun olarak yapılmış olan onarım giderinde davalının yukarıda açıklanan yasa maddeleri gereğince sorumlu olacağı göz ardı edilerek yerinde olmayan gerekçelerle davanın reddine karar verilesi doğru görülmemiştir.
Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsizdir…)
Gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle yeniden yapılan yargılama sonunda; mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
TEMYİZ EDEN: Davacılar
HUKUK GENEL KURULU KARARI
Hukuk Genel Kurulu’nca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:
Dava, kat mülkiyeti kurulmuş bulunan taşınmazla ortak giderin tahsili istemine ilişkindir.
Davacı vekili, 20.03.2005, 08.05.2005 ve 22.01.2006 tarihlerinde yapılan kat malikleri kurulunda ana taşınmazın bakım, onarım giderlerinin karşılamak üzere belirlenen aidatların davalı tarafından ödenmediğini bildirerek, 2.680 TL alacağın faizi ile birlikte davalıdan tahsilini istemiştir.
Davalı, davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, ortak gider borcunun dayanağı olan 08.05.2005 tarihli olağanüstü kat malikleri kurulu kararı iptal edildiğinden, borcun dayanağının kalmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
Davacı vekilinin temyizi üzerine hüküm, özel dairece yukarıya metni aynen alınan ilanla bozulmuş; Yerel mahkeme önceki gerekçelerle verdiği kararda direnmiştir.
Direnme kararını temyize davacı vekili getirmiştir.
Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; davalının onarım giderinden sorumlu olup olmadığı; buna göre de, davanın kabulünün gerekip gerekmediği noktasında toplanmaktadır.
Dosya içeriği ve toplanan delillere göre; 20.03.2005 tarihinde Olağanüstü Genel Kurul Toplantısında ‘‘Apartmanın arka ve yan cephesinde oluşan çatlakların tamiri, doldurulması ve dış cephe boyasının yapılması için karar alınması çatı tamiratlarının yapılması’’ için karar alındığı; 12 nolu daire maliki olan davalının itirazı üzerine bu kez de 08.05.2005 tarihinde yapılan toplantıda 20.03.2005 tarihli kurul kararında alınan kararların aynen benimsendiği; davalının başvurusu üzerine Kartal 2.Sulh Hukuk Mahkemesi’nin 23.12.2005 tarih, 2005/1445 E.2010/314 K.sayılı ilamı ile çağrı belgesinin davacıya süresinde tebliğ edilmediği gerekçesi ile 08.05.2005 tarihli olağanüstü kat malikleri kurulunda alınan kararların iptal edildiği ve temyizi üzerine Yargıtay 18. Hukuk Dairesi tarafından 15.02.2011 tarihinde onandığı; 22.01.2006 tarihli olağan genel kurul toplantısında ise önceki toplantılarda alınmasına karar verilen aranın yetmemesi üzerine, ek işletme projesine göre Mart 2006-Ağustos 2006 döneminde 6 ay süre ile her daireden 50 TL daha toplanmasına karar verildiği anlaşılmaktadır. Borcun dayanağı olarak 20.03.2005; 08.05.2005 ve 22.01.2006 tarihlerinde alınan bu kararlar doğrultusunda tamir işlemlerinin yaptırıldığı ve bedellerinin ilgililere ödendiği belirlenmiş, davalı ise ödeme yapmamıştır.
Dava konusu taşınmaz 6 nolu parsel 7 katlı kargir apartmanının vasfında, kat mülkiyeti kurulu olup, yönetim planı da tapuya 13.04.1976 tarihinde şerh edilmiştir. Uyuşmazlığın çözümünde 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununu hükümleri uygulanacaktır.
634 Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 19/1.maddesinde ‘‘Kat malikleri, ana gayrimenkulün bakımına ve mimari durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar.’’; 20.maddesinde de; ‘‘Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça:…b)…bütün ortak yerlerin bakım,koruma,güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında:…katılmakla yükümlüdür.’’hükümleri düzenlenmiştir.
Öte yandan Yönetim Planı 3.maddesinde de ortak kısımların bakımı, onarımı gibi giderlere kat maliklerinin ara payı oranında katılacakları belirtilmiştir.
O halde ana taşınmazın ortak yerlerinde yapılması zorunlu olan ve projesine uygun olarak yapılan onarım giderlerinden davalı sorumlu olup, Özel Daire bozma ilamına uyulması gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırı olduğundan direnme kararının bozulması gerekmiştir.
SONUÇ
Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının Özel Daire bozma ilamında gösterilen nedenlerden dolayı 6217 sayılı Kanun’un 30.maddesi ile 6100 sayılı Hukuk Mahkemeleri Kanunu’nun eklenen ‘‘Geçici madde 3’’ atfıyla uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Mahkemeleri Kanunu’nun 429.maddesi gereğince BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcının yatırana geri verilmesine, aynı Kanun’un 440.maddesi uyarınca karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 26.03.2014 gününde oybirliği ile karar verildi.