T.C.
YARGITAY
14. HUKUK DAİRESİ
E. 2014/6398
K. 2014/11139
T. 14.10.2014
• ÖNALIM HAKKI ( Tapu İptali ve Tescil – Payın İlişkin Bulunduğu Taşınmaz Paydaşlarca Özel Olarak Kendi Aralarında Taksim Edilip Her Bir Paydaş Belirli Bir Kısmı Kullanırken Bunlardan Biri Kendisinin Kullandığı Yeri ve Bu Yere Tekabül Eden Payı Bir 3. Şahsa Satarsa Satıcı Zamanında Bu Yerde Hak İddia Etmeyen Davacının Tapuda Yapılan Satış Nedeniyle Önalım Hakkını Kullanması Dürüstlük Kuralı İle Bağdaşmayacağı )
• TAPU İPTALİ VE TESCİL İSTEMİ ( Önalım Hakkı – Taşınmaz Üzerindeki A Harfi İle Gösterilen Ahşap Evin Davalı B Harfi İle Gösterilen Ahşap Evin Davacı Tarafından Kullanıldığı/Davacının Önceki Paydaşlar Zamanındaki Kullanıma Karşı Çıkmadığı Halde Önalım Hakkını Kullanılması Dürüstlük Kuralı İle Bağdaşmayacağından Mahkemece Davanın Reddine Karar Verilmesi Gerektiği )
• DÜRÜSTLÜK KURALI ( Önalım Hakkı Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil İstemi – Davacının Önceki Paydaşlar Zamanındaki Kullanıma Karşı Çıkmadığı Halde Önalım Hakkını Kullanılması Dürüstlük Kuralı İle Bağdaşmayacağı )
• PAYDAŞLARIN KENDİ ARALARINDA TAKSİM YAPMASI ( Önalım Hakkı Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil – Davacının Önceki Paydaşlar Zamanındaki Kullanıma Karşı Çıkmadığı Halde Önalım Hakkını Kullanılması Dürüstlük Kuralı İle Bağdaşmayacağından Davanın Reddine Gerektiği )
4721/m.2
ÖZET : Dava, önalım hakkı nedeniyle tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Dava konusu taşınmaz arsa vasfında tapuda kayıtlı bulunmasına rağmen taşınmaz üzerinde 2 adet bina olduğu tarafların kabulündedir. Bu taşınmazda halen davacı 273/2400, davalı 163/800 paya sahiptir. Taşınmazın tapu kaydından davacı ve davalı dışında dava dışı kişi de 598/2400 oranında paydaş olduğu görülmektedir. Yapılan keşif sırasında dinlenilen davalı tanıkları beyanlarından davalının taşınmazdan pay satın almadan önce paydaşlardan davacı ile davalıya paylarını satan kişinin mirasçıları arasında eylemli paylaşmanın olduğu, taşınmazda caddeye cepheli olan evin davalıya satıldığı anlaşılmaktadır. Dosyaya sunulan fen bilirkişi raporunda, taşınmaz üzerindeki “A” harfi ile gösterilen ahşap evin davalı , “B” harfi ile gösterilen ahşap evin de davacı tarafından kullanıldığı, evler arasında bulunan duvarın krokide gösterildiği anlaşılmıştır. Hal böyle olunca, davacının önceki paydaşlar zamanındaki kullanıma karşı çıkmadığı halde önalım hakkını kullanılması TMK’nın 2. maddesinde yer alan dürüstlük kuralı ile bağdaşmayacağından mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekir.
DAVA : Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 29.03.2010 gününde verilen dilekçe ile önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 09.01.2014 günlü hükmün Yargıtayca, duruşmalı olarak incelenmesi davalı vekili ile duruşmasız temyizi davacı vekili tarafından istenilmekle, tayin olunan 14.10.2014 günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davalı vekili geldi. Başka gelen olmadı. Açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelen tarafın sözlü açıklaması dinlendi. Duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı Bilahare dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
KARAR : Dava, önalım hakkı nedeniyle tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
Davacı 2528 ada 869 parsel sayılı taşınmazda pay sahibi olduğunu, paydaşlardan K. B. mirasçıları H. B., S. S., K. Ş., S. B. ve E. B.’ın toplam 163/800 paylarını 06.01.2010 tarihinde 140.000 TL bedelle davalı H. K.’na sattıklarını, gerçek satış bedelinin 35.000 TL olduğu belirtilerek bu payın iptali ile adına tescilini istemiştir.
Davalı, fiili taksim iddiasında bulunarak ve bedelde muvazaa iddiasını da kabul etmeyerek davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiştir.
Hükmü, davalı vekili ile davacı vekili temyiz etmiştir.
Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazda, paydaşlardan birisinin payını üçüncü kişiye satması halinde diğer paydaşlara bu satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyetin oluşması ile doğar ve satışla kullanılabilir hale gelir. Önalım davasına konu payın ilişkin bulunduğu taşınmaz paydaşlarca özel olarak kendi aralarında taksim edilip her bir paydaş belirli bir kısmı kullanırken bunlardan biri kendisinin kullandığı yeri ve bu yere tekabül eden payı bir üçüncü şahsa satarsa, satıcı zamanında bu yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda yapılan satış nedeniyle önalım hakkını kullanması Türk Medeni Kanunu’nun 2. maddesinde yer alan dürüst davranma kuralı ile bağdaşmaz. Kötüniyet iddiası 14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca davanın her aşamasında ileri sürülebileceği gibi mahkemece de kendiliğinden nazara alınması gerekir. Bu gibi halde savunmanın genişletilmesi söz konusu değildir. Eylemli paylaşmanın varlığı halinde davanın reddi gerekir.
Önalım davalarında fiili taksime değer verilmesi için taksimin yazılı olarak yapılması ya da taşınmazın çok sayıda paydaşının bulunması halinde tüm paydaşları tarafından fiilen kullanılan bölümlerin olması gerekmez. Eylemli kullanma durumu, taşınmaz üzerinde paydaşlarca taksim edilerek kullanılagelen bir durumun varlığı ve bu kullanma biçimine değer verilmesi, önalım hakkına konu paya tekabül eden yerin de davalıya satıldığının davacı tarafından bilinip bilinmemesi önem kazanmaktadır.
Somut olaya gelince; dava konusu taşınmaz 749 m2 büyüklüğünde arsa vasfında tapuda kayıtlı bulunmasına rağmen taşınmaz üzerinde 2 adet bina olduğu tarafların kabulündedir. Bu taşınmazda halen davacı B. K. 273/2400, davalı H. K. ise 163/800 paya sahiptir. Taşınmazın tapu kaydından davacı ve davalı dışında dava dışı E. B.’ın da 598/2400 oranında paydaş olduğu görülmektedir. Yapılan keşif sırasında dinlenilen davalı tanıkları beyanlarından davalının taşınmazdan pay satın almadan önce paydaşlardan davacı ile davalıya paylarını satan K. B. mirasçıları arasında eylemli paylaşmanın olduğu, taşınmazda caddeye cepheli olan evin davalıya satıldığı anlaşılmaktadır. Dosyaya sunulan 31.01.2011 tarihli fen bilirkişi raporunda, taşınmaz üzerindeki “A” harfi ile gösterilen ahşap evin davalı H. K., “B” harfi ile gösterilen ahşap evin de davacı B. K. tarafından kullanıldığı, evler arasında bulunan duvarın krokide gösterildiği anlaşılmıştır.
SONUÇ : Hal böyle olunca, davacının önceki paydaşlar zamanındaki kullanıma karşı çıkmadığı halde önalım hakkını kullanılması TMK’nın 2. maddesinde yer alan dürüstlük kuralı ile bağdaşmayacağından mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bu sebeple kararın bozulması gerekmiştir. SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenle davalı vekilinin temyiz itirazının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, bozma nedenine göre davacı vekilinin temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine yer olmadığına, peşin yatırılan temyiz harcının istek halinde yatırana iadesine, 1.100 TL Yargıtay duruşma vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine, 14.10.2014 tarihinde oybirliği ile karar verildi.