T.C.
YARGITAY
HUKUK GENEL KURULU
E. 2013/14-1177
K. 2014/964
T. 26.11.2014
• YÜKLENİCİ TEMLİKİNE DAYALI TAPU İPTALİ VE TESCİL İSTEMİ ( Davacının Ödemelerle İlgili Sunduğu Banka Dekontları İle Tahsilat ve Tediye Makbuzları Hakkında Davalı Tarafça Kalem Kalem Açıklama Yapılmasının Sağlanması Gerektiği )
• TAPU İPTALİ VE TESCİL İSTEMİ ( Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi – Davalının Kabulünde Olan Ödemenin Ne Şekilde Yapıldığının Davalıdan Sorulması ve İbraz Edilen Belgelere Karşı Varsa Karşı Delillerinin Sorulup Toplanması Tediye ve Tahsilat Makbuzlarındaki İmzalara Yönelik İtirazların Araştırılması Gerektiği )
• ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ ( Tapu İptali ve Tescil İstemi – Dava Dışı Kişinin Yaptığı Ödemelerin Makbuzlardaki Tarih ve Sıra Numaraları da Esas Alınarak Davalı Şirketin Defter Kayıtlarında Yer Alıp Almadığı ve Ödemelerin Şirket Adına Mı Yoksa Davacı Adına Mı Yapıldığının Saptanması Gerektiği )
• ÖDEME OLGUSU ( Yüklenici Temlikine Dayalı Tapu İptali ve Tescil İstemi – Davacının Şirkete Vekaleten Ödeme ve Tahsilatlarda Bulunduğu İddiası İle İlgili Olarak Davalı Şirket Kayıtları Davacının İmzasını Taşıyan Belgeler ve Hesap Hareketleri İncelenerek Davacının Satın Aldığı Daireye Mahsuben Yaptığı Ödemeler Belirlenerek Sonucuna Göre Bir Karar Verilmesi Gerektiği )
ÖZET : Dava, arsa sahibi ile yüklenici arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümün satın alındığı iddiasına dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir. Mahkemece davacının ödemelerle ilgili sunduğu banka dekontları ile tahsilat ve tediye makbuzları hakkında davalı tarafça kalem kalem açıklama yapılmasının sağlanması, davalının kabulünde olan ödemenin ne şekilde yapıldığının da davalıdan sorulması ve ibraz edilen belgelere karşı varsa karşı delillerinin sorulup toplanması, tediye ve tahsilat makbuzlarındaki imzalara yönelik itirazların araştırılması gerekir. Ayrıca bir kısım ödemelerin dava dışı kişi tarafından yapıldığı görülmekle, adı geçen kişinin davacının oğlu olduğu gibi davacı ile birlikte şirketin ortağı olduğu ve sözü edilen şirket ile davalı şirket arasında olduğu bildirilen ticari ilişkiler de gözetilerek, dava dışı kişinin yaptığı ödemelerin makbuzlardaki tarih ve sıra numaraları da esas alınarak davalı şirketin defter kayıtlarında yer alıp almadığı ve ödemelerin şirket adına mı yoksa davacı adına mı yapıldığının saptanması, ayrıca davacının şirkete vekaleten de ödeme ve tahsilatlarda bulunduğu iddiası ile ilgili olarak davalı şirket kayıtları, davacının imzasını taşıyan belgeler ve hesap hareketleri incelenerek davacının satın aldığı daireye mahsuben yaptığı ödemeler belirlenerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekir.
DAVA : Taraflar arasındaki “tapu iptali ve tescil” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; İzmir 1. Tüketici Mahkemesi’nce davanın kabulüne dair verilen 13.03.2012 gün ve 2010/191 E. 2012/177 K. sayılı kararın incelenmesi davalı şirket vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 14.Hukuk Dairesi’nin 04.12.2012 gün ve 2012/11521 Esas, 2012/14136 Karar sayılı ilamı ile;
( … Dava, arsa sahibi ile yüklenici arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümün satın alındığı iddiasına dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.
Davalı arsa sahibi vekili; davayı kabul ettiğini imzalı beyanı ile bildirmiştir.
Davalı yüklenici şirket vekili; konut satış sözleşmesinin doğru olduğunu ancak davacının 60.845,00 TL dışında herhangi bir ödemede bulunmadığı gibi davalı şirkette mimar olarak çalıştığını bu nedenle davacı asile şirket adına işleri takip etmek bankalardan para çekmek ve yapılan konutları satma yetkisi de dahil geniş yetkiler içeren vekaletname verildiğini, davacının şirketi dolandırdığını ve zarara soktuğunu, davacının verdiği zararlar ve aldığı haksız paraların iadesi için ayrıca dava açılacağını belirterek davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, konut satış bedeli 160.000,00 TL’ye mahsuben 141.445,00 TL ödeme yapıldığı kabul edilerek ve bu bedele tespit edilen 3.840 TL gizli ayıp bedeli de ilave edilerek bakiye 14.715,00 TL bedelin de depo edilmesi nedeniyle tapu iptali ve tescil davasının kabulüne karar verilmiştir.
Hükmü, davalı şirket vekili temyiz etmiştir.
Davacı ile davalı yüklenici şirket arasında imzalanan 01.01.2008 tarihli “konut satış sözleşmesi” başlıklı haricen düzenlenen sözleşme ile 160.000,00 YTL bedelle 28 sayılı parselde kayıtlı dubleks konutun davacıya satıldığı ve 2008 Temmuz ayında teslim edildiği konularında uyuşmazlık bulunmamaktadır.
Uyuşmazlık sözleşme bedeli 160.000,00 TL’ye mahsuben davacı tarafından ne miktar ödemede bulunulduğu konusunda toplanmaktadır. Sözleşmede ödemeler konusunda bir plan yapılmış olup, davacı toplam 141.445,00 TL ödeme yaptığını belirterek ödemelere ilişkin tahsilat ve tediye makbuzları ile banka dekontları ibraz etmiştir. Davalı gerek cevap dilekçesinde gerekse yargılama aşamasında yaptığı itirazlarında açıkça 60.845,00 TL ödeme yapıldığını belirterek diğer ödemeleri kabul etmemektedir.
Taraflar arasındaki sözleşme sadece bağımsız bölüm satışına ilişkin olup, davacı bu sözleşmeye dayanarak tescil talebinde bulunduğuna, davalı ise davacının şirkete vekaleten yaptığı işler nedeniyle verdiği zararlar ve aldığı haksız paraların iadesi için ayrıca dava açacağını belirttiğine göre taraflar arasındaki ödemeler konusunun sadece bağımsız bölümün satışına yönelik olarak çözümlenmesi gerekir.
Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş ise de yapılan araştırma ve incelemeler hüküm kurmaya yeterli değildir.
O halde, mahkemece davacının ödemelerle ilgili sunduğu banka dekontları ile tahsilat ve tediye makbuzları hakkında davalı tarafça kalem kalem açıklama yapılmasının sağlanması, davalının kabulünde olan 60.845,00 TL ödemenin ne şekilde yapıldığının da davalıdan sorulması ve ibraz edilen belgelere karşı varsa karşı delillerinin sorulup toplanması, tediye ve tahsilat makbuzlarındaki imzalara yönelik itirazların araştırılması gerekir. Ayrıca bir kısım ödemelerin dava dışı K. S. E. tarafından yapıldığı görülmekle, adı geçen kişinin davacının oğlu olduğu gibi davacı ile birlikte Ç… Ltd. Şti.’nin ortağı olduğu ve sözü edilen şirket ile davalı şirket arasında olduğu bildirilen ticari ilişkiler de gözetilerek, K. S. E.’ın yaptığı ödemelerin makbuzlardaki tarih ve sıra numaraları da esas alınarak davalı şirketin defter kayıtlarında yer alıp almadığı ve ödemelerin şirket adına mı yoksa davacı adına mı yapıldığının saptanması, ayrıca davacının şirkete vekaleten de ödeme ve tahsilatlarda bulunduğu iddiası ile ilgili olarak davalı şirket kayıtları, davacının imzasını taşıyan belgeler ve hesap hareketleri incelenerek davacının satın aldığı daireye mahsuben yaptığı ödemeler belirlenerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekir.
Yukarıda yazılı açıklamalara göre, tüm dosya kapsamı bir bütün halinde değerlendirilerek ödeme miktarının saptanmasından sonra oluşacak sonuç çerçevesinde bir karar verilmesi gerekirken eksik ve yetersiz inceleme ile yazılı şekilde hüküm kurulması bozmayı gerektirmiştir… ),
Gerekçesi ile bozulmasına karar verilerek dosya yerine geri çevrilmekle yeniden yapılan yargılama sonunda; mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
Hukuk Genel Kurulu’nca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:
KARAR : Dava, yüklenici temlikine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
Davacı vekili, davalı arsa sahibi N. U. ile yüklenici T… Şirketi arasında inşaat yapılması hususunda 24.05.2007 tarihinde adiyen kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini, davalı yüklenicinin kendisine düşen bağımsız bölümlerden 1755 ada 28 parselde kayıtlı 149,49 m2 miktarlı taşınmaz üzerinde yapılacak dubleks bağımsız bölümü 01.01.2008 tarihinde 160.000-TL bedelle satış sözleşmesi ile davacıya sattığını, davalıya 141.445-TL bedelin ödendiğini, bakiyesinin ise tapunun devri sırasında ödeneceğini, taşınmazın yüklenici tarafından bitirilerek Temmuz 2008 tarihinde teslim edildiğini ve bu tarihten beridir müvekkilinin oğlu tarafından kullanıldığını, ancak tapuda devrin yapılmadığını, iyi niyetle beklenildiği için daha evvel dava açılmadığını, ancak yüklenici tarafından aynı taşınmazın 25.04.2009 tarihinde O. S.’a 220.000-TL bedelle adi bir sözleşme ile satıldığını ve tapuda devir ve temlik edileceğini öğrendiğini ileri sürerek, 28 parsel sayılı taşınmazdaki bağımsız bölümün arsa sahibi N. U. adına olan tapusunun iptali ile adına tescilini istemiştir.
Davalı arsa sahibi N. U., davayı kabul ettiğini bildirmiştir.
Diğer davalı şirket vekili ise, davacının iddialarının yersiz olduğunu, ödeme belgelerinin gerçeği yansıtmadığını, davacının şirketlerine sadece 60.845 TL ödeme yaptığını, davacıya şirket işlerinden dolayı para tahsili de dahil geniş yetkiler içeren vekaletname verildiğini, para giriş çıkışı yapabildiğini, bu nedenle üçüncü kişilerden aldığı ödemeleri kendi ödemesi gibi kayıtlara işlediğini, şirketlerini dolandırarak zarara uğrattığını bildirerek, davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, davacının 14.715 TL dışında ödeme ile ilgili tüm edimlerini yerine getirdiği, ileri etkili fesih koşulları bulunduğundan kalan bu miktarın ödenmesi halinde tescil koşullarının oluştuğu , davalı arsa sahibi N. U.’ın davayı kabul ettiği ve tescilden kaçınma da dahil olmak üzere dava açılmasına sebebiyet vermediği; diğer davalı yüklenicinin ise davacının edimlerini yerine getirmesi karşısında tescil yükümlülüğünü yerine getirmediği, dolayısıyla davacının iddialarının aksini kanıtlayamadığı ve davacının sözleşme gereği ödemesi gereken miktardan bilirkişi ek raporuyla tespit edilen 14.715.TL’ yi de verilen süre içerisinde 23/02/2012 tarihinde ödeyip makbuzunu ibraz ettiği gerekçesi ile davanın kabulüne karar verilmiştir.
Davalı şirketin temyizi üzerine hüküm Özel Dairece,yukarıya başlık bölümüne metni aynen alınan gerekçelerle bozulmuştur.
Yerel Mahkemece; davacı ve yüklenici arasında yapılan bağımsız bölüm satış sözleşmesinde, satış bedeli olan 160.000.TL için ödeme planı yapıldığı ve davacının da gerek banka dekontu, gerekse makbuz v.s. belgelerle yaptığı toplam 141.445.TL yi dosyaya yansıtarak ispat ettiği, davalı yüklenici vekilinin 08/04/2010 tarihli cevap dilekçesinde “davacı müvekkil şirkete 60.445.TL ödeme yapmıştır” beyanının yer aldığı, söz konusu tutarın davalı tarafça kabul edildiği, HMK ispat hükümleri gereğince tarafların uyuştukları konuların uyuşmazlık alanından çıktığı, bu durumda satış bedelinin 60.445.TL sinin ödendiği ispat edilmiş sayılacağından yeniden araştırılmasının esasa etkili olmadığı, davacı tarafça ödemesi yapılan 81.000.TL’nin ise banka dekontu ile ispatlandığı, yazılı belgenin aksine iddiaların yine yazılı belgeler ile delillendirilmesi gerektiği, ancak davalı tarafın buna yönelik bir delilinin dosyada mevcut olmadığı, Medeni Kanun’un 6.maddesi ve HMK 190.maddesi kapsamında ispat yükü iddia edilen vakıaya bağlanan hukuki sonuçtan kendi lehine hak çıkaran tarafa ait olduğu, davacı tarafından 60.445.TL’ lik ödemeyi “ikrar” ve 81.000.TL’ lik ödemeyi ise “yazılı belgeler” ile delillendirildiği ve toplam 141.445.TL ödeme yapıldığını ispatlamış olduğu, bunun aksini davalı tarafın ispat ile yükümlü olduğu, ancak davalı tarafın bu hususu ispatlayamadığı gibi, 60.445.TL’ nin ödendiğini de açıkça ikrar ve kabul ettiği, bu durumda bilirkişi raporları ile tespit edilen gizli ayıpların bedelinin 3.840.TL olduğu ve bu miktarın satış bedelinden mahsubu gerekeceğinden, davacının yapılan ödemeler ve bu mahsup sonucu bakiye 14.715.TL eksiğinin de verilen sürede 23/02/2012 tarihinde ödenip makbuzunun da dosyaya ibraz edildiği, artık tescile engel hiçbir durumun kalmadığı, bu durumda bozma ilamında gerek davalının da kabul ettiği 60.445.TL’ nin, gerekse diğer ödemelerin araştırılmasının esasa etkili olmayacağının açıkça anlaşıldığı, davacının satış bedelinin tamamını ödediği ve tüm edimlerini eksiksiz yerine getirdiği, davalılardan arsa sahibinin davayı kabul ettiği, davalının ise hem ödemelerin, hem davacının iddialarının aksini, hem de ileri etkili fesih ve tescil şartlarının oluşmadığını ispat edemediği ve davacı adına tescil şartlarının oluştuğu gerekçesi ile önceki kararda direnilmiştir.
Direnme kararını davalı şirket vekili temyiz etmiştir.
Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık, sözleşmede kararlaştırılan bedel konusunda mahkemece davanın kabulüne esas olarak yapılan araştırmanın eksik incelemeye dayalı olup olmadığı, bozma ilamında değinilen araştırmaların yapılmasının gerekip gerekmediği noktasında toplanmaktadır.
Dosya içeriği ve toplanan delillerden; 1755 ada 28 parsel sayılı taşınmazın davalı Nedim adına kayıtlı olduğu, arsa sahibi davalı Nedim ile diğer davalı yüklenici ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığı, yüklenici tarafından da dava konusu 28 parsel sayılı taşınmazın 01.01.2008 tarihli konut satış sözleşmesi ile haricen davacıya satıldığı ve taşınmazın 2008 Temmuz ayında teslim edildiği, sözleşmede satış bedelinin 160.000 TL kararlaştırıldığı, ödeme planının 50.000 TL peşin, 60.000 TL yapılan proje ve konut satış primlerinden mahsup edileceği ve 50.000 TL’nin de 1 yıl içinde ödeneceği şeklinde düzenlendiği; davacı tarafından ödemelere ilişkin tahsilat ve tediye makbuzları sunulduğu anlaşılmaktadır.
Davalı şirket savunmasında, davacı tarafından sunulan ödeme belgelerinin şirket hesaplarına yansıtılmadığını, tahsilat makbuzlarındaki imzaların araştırılması gerektiğini, davacının üçüncü kişilerden konut satışından elde edilen bedelleri şirket hesabına farklı yansıtarak kendi ödemesi gibi şirket hesaplarına girdiğini, şirket defter ve kayıtlarının incelenmesi gerektiğini ileri sürerek, davaya karşı koymuştur.
O halde mahkemece, bozma ilamında değinildiği gibi; davacının ödemelerle ilgili sunduğu banka dekontları ile tahsilat ve tediye makbuzları hakkında davalı tarafça kalem kalem açıklama yapılmasının sağlanması, davalının kabulünde olan 60.845 TL ödemenin ne şekilde yapıldığının davalıdan sorularak sunulan belgelerle ilişkisinin belirlenmesi, davacının oğlu olan dava dışı K. S. E. tarafından yapılan ödemelerin davalı şirket kayıtlarında yer alıp almadığı ve ne şekilde kayıtlara geçtiğinin saptanması, ayrıca davacının şirkete vekaleten de ödeme ve tahsilatlarda bulunduğu iddiası ile ilgili olarak davalı şirket kayıtları, davacının imzasını taşıyan belgeler ve hesap hareketleri incelenerek davacının satın aldığı daireye mahsuben yaptığı ödemeler belirlenerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekir.
Hukuk Genel Kurulu görüşmeleri sırasında bir kısım üyelerce, mahkeme kararı ve dayandığı gerekçelerin yerinde olduğu, özellikle davacının ödemelerin büyük bir kısmını ispatladığı, bakiye bedelin de birlikte edim kuralına göre mahkemece depo ettirildiğinden mahkeme kararının onaması gerektiği ileri sürmüşlerse de, yukarda açıklanan gerekçelerle bu görüş Kurul çoğunluğu tarafından kabul görmemiştir.
O halde, Hukuk Genel Kurulu’nca da benimsenen Özel Daire bozma ilamına uyulması gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırı olup, bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.
SONUÇ : Davalı şirket vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile,direnme kararının Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı 6217 sayılı Kanunun 30.maddesi ile 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’na eklenen “Geçici madde 3” atfıyla uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 429. Maddesi gereğince BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcının yatırana geri verilmesine, 26.11.2014 gününde oyçokluğu ile karar verildi.